Prologis (PLD) представила результаты за III квартал 2023 года. Выручка, чистый операционный доход (Net Operating Income, NOI), основные и скорректированные средства от операционной деятельности на акцию оказались лучше консенсус-прогноза. PLD также обновила прогнозы на финансовый год, преимущественно пересмотрев финансовые и операционные показатели вверх.
Финансовые результаты снизились по сравнению со II кварталом текущего года, однако превысили консенсус-прогноз. Причина замедления заключается в том, что момент признания выручки от соинвесторов в результате развития активов в рамках сегмента Strategic Capital колеблется во времени и в этом году наступил во II квартале. Совокупный рост Promote Income по итогам завершившихся 9 месяцев 2023 года составляет более 13% по отношению ко всему 2022 году. Core FFO на акцию, без учета влияния Promote Income, достиг $1.33 (+15% г/г).
Арендные ставки растут рекордными темпами. Рост арендных ставок по новым и пролонгированным контрактам достиг рекордных значений на уровне 84% (исходя из эффективных средних ставок аренды в течение договора) и 54% (исходя из стартовых ставок аренды). Рост сопоставимого NOI составил 9,3% (на чистой эффективной основе) и 9,5% (на денежной основе), соответственно, преимущественно благодаря изменению арендных ставок. Руководство отмечает, что рост рыночных ставок замедлился и составил 60 б.п. против 250 б.п. кварталом ранее. Тем не менее потенциал роста текущих арендных ставок по действующим соглашениям до рыночных значений составляет 62% по состоянию на сентябрь, что будет обеспечивать значительный рост выручки и NOI даже при стагнации рыночных ставок. Заполняемость выросла до 97,5% в течение III квартала, чему способствовал высокий уровень удержания клиентов (77%).
Prologis отмечает признаки охлаждения рынка. В III квартале наблюдались тенденции, проявление которых компания ожидала уже более года. К ним относятся рост предложения, приводящий к увеличению вакантных помещений, продолжающееся сдерживание спроса и замедление роста арендных ставок, которое будет сохраняться до тех пор, пока низкий уровень ввода новых помещений не приведет к снижению доступности. Prologis ожидает, что в течение следующих трех кварталов ввод новых площадей будет опережать поглощение. Однако затем в течение последующих трех кварталов ожидается разворот этой тенденции, которая продлится до 2025 года из-за ожидающихся низких темпов нового строительства в ближайшие кварталы.
Строительство новых объектов получило импульс в основном за счет запуска проектов по строительству центров обработки данных. Строительство дата центров обеспечивает более высокую доходность по сравнению с логистическими объектами. Стратегия PLD в отношении центров обработки данных нацелена на их разработку и последующую реализацию, а не на долгосрочное владение. PLD ожидает, что этот бизнес станет значительным источником финансирования ее роста в будущем.
Финансовое положение сохраняется стабильным. Prologis привлекла около $1.4 млрд нового финансирования по средней процентной ставке 3,2%. Объем ликвидности на конец квартала составил рекордные $6.9 млрд. Соотношение долга к EBITDA остается на комфортном уровне и практически не менялось в течение года. Коэффициент выплаты дивидендов по отношению к Core FFO находится на уровне значений последних лет, при этом PLD исправно увеличивает выплаты из года в год (следует отметить, что в этом году темпы роста замедлились по отношению к 2022 году). Рост бизнеса PLD должен обеспечить продолжение этой тенденции.
PLD преимущественно улучшила прогнозы на текущий год. Прогнозы по заполняемости площадей, росту сопоставимого NOI и Core FFO были умеренно пересмотрены вверх, тогда как ожидания по EPS и административным расходам были умеренно ухудшены. Новое строительство получило импульс за счет проектов с дата центрами и было пересмотрено вверх на $0.5 млрд до $3.0-3.5 млрд. Объем инвестиционных операций в совместных проектах был пересмотрен вниз на фоне снижения оценочной стоимости недвижимости в США.
«Мы позитивно оцениваем квартальные результаты PLD. Компания умеренно опередила рыночные ожидания, демонстрирует уверенную динамику финансовых и операционных показателей, а также развивается в новой нише строительства дата центров с предположительно более высокой отдачей от инвестиций. Сейчас бумаги торгуются с форвардным P/AFFO в 23x, что ниже медианы за пять лет на уровне 26,2x», — отмечает Михаил Парамонов, аналитик Freedom Finance Global.
En