Freedom Broker: Millrose жылжымайтын мүлік қоры жаңа өсім көзін алды

Freedom Broker талдаушылары Millrose Properties (MRP) акциялары бойынша «Сатып алу» ұсынымын және мақсатты бағаны $35 деңгейінде сақтап қалды. Ағымдағы баға $29,76 болғанда, бұл шамамен 17,6% өсім әлеуетін білдіреді. Талдаушылардың пікірінше, екінші тоқсан компанияның ақша ағынының тұрақтылығын растады, ал көппәтерлі тұрғын үй сегментіне шығу оның жер банкингі моделіне арналған нарықты кеңейтеді.

Millrose моделін жеке тұрғын үйден тыс кеңейтуде

Millrose Properties — жылжымайтын мүлік саласындағы маманданған компания: ол тұрғын үй құрылысы үшін жер учаскелерін сатып алады, қаржыландырады және игереді, кейін девелоперлерге ұзақмерзімді келісімдер арқылы дайын алаңдарды сатып алу мүмкіндігін ұсынады. Компанияның негізгі серіктесі бұрынғыша Lennar болып қала береді, алайда Millrose үшінші тарап девелоперлерінің санын біртіндеп арттырып, портфельді әртараптандыруда.

Freedom Broker пікірінше, II тоқсанның нәтижелері жалпы алғанда инвестициялық тезиске сай келді: жаңа капиталды орналастырудың баяулағанына қарамастан, компания босап шыққан қаражатты қайта инвестициялау есебінен AFFO өсімін сақтай алды. Сонымен қатар көппәтерлі сегментке шығу өсімнің жаңа ықтимал көзін қалыптастырады.

AFFO рекордтық деңгейге жетті

Компанияның II тоқсандағы түсімі $196,9 млн болды және тоқсаннан тоқсанға 1%-ға, ал жылдық мәнде 32,1%-ға артты, алайда Freedom Broker бағалаған $202 млн деңгейінен сәл төмен болды. Тұрғын үй сатудан түскен таза ақшалай түсім $1 млрд болды.

Табыстың негізгі көзі опциондар бойынша комиссиялар болып қала береді: олар $195,4 млн құрап, тоқсаннан тоқсанға 5,5%-ға және жылдық мәнде 38,5%-ға өсті. Бұл ретте девелоперлерді кредиттеуден түсетін табыс күрт төмендеп, I тоқсандағы $9,6 млн-нан $1,5 млн-ға дейін азайды — бір қарыз алушы $284,2 млн мөлшеріндегі кредитін мерзімінен бұрын өтегеннен кейін.

Соған қарамастан, AFFO (жылжымайтын мүлік инвестициялық қорларының нақты ақша ағынын көрсететін көрсеткіш) $127,6 млн-ға дейін өсті, яғни акцияға шаққанда $0,77; ал тоқсан бұрын $125,9 млн немесе акцияға $0,76 болған. Жылдық мәнде көрсеткіш 10,9%-ға артты. Нәтиже талдаушылар болжамымен іс жүзінде сәйкес келді — $128 млн немесе акцияға $0,77.

Жаңа сегмент өсім мүмкіндіктерін кеңейтеді

Талдаушылар тоқсанның маңызды оқиғасы ретінде Millrose-тың көппәтерлі тұрғын үй сегментіне алғаш рет шығуын атайды. Компания жапондық Sumitomo Forestry құрылыс компаниясының еншілес құрылымы JPI-мен жер банкингі бағытында ынтымақтастықты бастады.

Бұдан бөлек, Millrose тұрғын үй девелопері Dream Finders Homes тарапынан Beazer Homes құрылыс компаниясын жоспарланған сатып алуды қаржыландыру үшін жер банкингі шеңберінде қаржы беруге ниетті екенін мәлімдеді. Девелоперлер арасындағы мәміле әзірге жасалмаған, сондықтан оның компания нәтижелеріне ықпалы белгісіз болып қалып отыр.

Millrose контрагенттерінің саны 19-ға дейін өсті, ал тоқсан бұрын 17 болған. Маусым соңында платформа 30 штаттағы 877 тұрғын үй жобасында 143,8 мың учаскені қамтыды.

Капитал жоспардан баяу орналастырылуда

Millrose-тың инвестицияланған капиталы $8,8 млрд-қа жетті, оның ішінде Lennar-мен жасалған келісім шеңберіндегі $5,95 млрд — 2025 жылғы ақпанда Lennar корпорациясы Millrose Properties-ті салық салынатын спин-офф арқылы дербес бизнес ретінде бөліп шығаруды аяқтады — және басқа келісімдер бойынша $2,85 млрд бар. Портфельдің орташа өлшенген кірістілігі 9,2% деңгейінде сақталды, ал есептік табыс тоқсанына $204 млн-ға дейін өсті.

Сонымен бірге портфельді ұлғайту қарқыны баяулады. Lennar-ден тыс келісімдер бойынша инвестицияланған капитал бар-жоғы $117 млн-ға артты, ал I тоқсанда $365 млн болған.

Менеджмент 2026 жылы қосымша қарыз есебінен шамамен $1 млрд таза жаңа капитал орналастыруды жоспарлайды. Теориялық тұрғыдан шектеулер болмаған жағдайда инвестиция көлемі $2 млрд-қа дейін жетуі мүмкін еді. Алайда Freedom Broker талдаушылары жоспардың осы бөлігін іске асыру мерзімдерін сақтықпен бағалайды: қарыздың капитализацияға ағымдағы қатынасы 30% болғанда, әрі қарай тек қарыз қаражаты есебінен қаржыландыру көрсеткішті белгіленген 33% лимитіне жақындатады.

Бірінші тоқсанның көрсеткіштері

Мамырда Millrose Properties 2026 жылдың I тоқсаны бойынша нәтижелерін жариялады, олар Freedom Broker талдаушыларының күткенінен төмен болды. Компания тұрғын үй құрылысына арналған жер учаскелерін қаржыландыруға маманданған және АҚШ-тың ең ірі девелоперлерімен, соның ішінде Lennar Corporation-мен ынтымақтасады. Freedom Broker акциялардың мақсатты бағасын $40-тан $35-ке төмендеткеніне қарамастан, «Сатып алу» ұсынымын сақтап қалды.

Тоқсан қорытындысы бойынша Millrose түсімі $194,9 млн болды, ал талдаушылар болжамы $202 млн еді. AFFO $125,9 млн-ға, немесе акцияға $0,76-ға жетті, бұл да тиісінше $130 млн және $0,79 деңгейіндегі күтулерден төмен болды. Пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуіне қарамастан, портфель кірістілігі тұрақты болып қалды.

Freedom Broker талдаушылары бизнесті одан әрі ауқымдаудың негізгі шектеуі қарыз жүктемесі болып қалғанын атап өтті. Менеджмент 2026 жылы $2 млрд-қа дейін жаңа капитал орналастыру жоспарын растады, алайда талдаушылар тек қарыздық қаржыландыру есебінен $1 млрд көлеміндегі алғашқы траншты жылдам игеру ықтималдығы төмен деп санады.

Millrose бизнесті әртараптандыруды жалғастырды: серіктес-девелоперлер саны 17-ге дейін өсті. Компания сондай-ақ кредиттік желіні қамтамасыз етілмеген құрылымға ауыстырып, қолжетімді қаржыландырудың жалпы көлемін $1,835 млрд-қа дейін ұлғайтты.

Жеке инвестициялық ұсыным болып табылмайды.