Freedom ILPT бойынша «Сатып алу» ұсынымын сақтап, мақсатты бағаны $10-ға дейін төмендетті

Industrial Logistics Properties Trust (ILPT) жалдау шарттарын ұзартқан кезде жалдау мөлшерлемелерінің өсуі жаңа нысандарды сатып алмай-ақ кірістерді арттыруға мүмкіндік береді, деп санайды Freedom Broker талдаушылары Жігер Күрмет пен Саид Мусаев. 3 қарашадағы есепте олар «Сатып алу» ұсынымын сақтады, бірақ мақсатты бағаны $11-ден $10-ға дейін төмендетті. Жаңа бағдар талдауда пайдаланылған $6,60 жабылу бағасына қатысты шамамен 51,5% өсу әлеуетін білдіреді.

ILPT – өнеркәсіптік және логистикалық нысандарға иелік ететін және оларды жалға беруден табыс алатын АҚШ-тың жылжымайтын мүлікке инвестициялық қоры. III тоқсан қорытындысы бойынша оның шоғырландырылған портфелі жалпы ауданы шамамен 59,6 млн шаршы фут болатын 409 нысанды қамтыды.

Толымдылық төмендегеніне қарамастан, жалдау кірістері өсті

Компанияның тоқсандық есептілігіне сәйкес, жалдау табысы жылмен салыстырғанда 5,3%-ға өсіп, $116,8 млн болды. Жылжымайтын мүліктен түсетін таза операциялық табыс, немесе NOI, 5,8%-ға өсіп, $92 млн-ға жетті – болжам диапазонының жоғарғы шегіне.

Нәтижелер Индианаполис пен Гавайиде бұрын бос тұрған нысандар бойынша жаңа жалдау шарттарымен қолдау тапты. Бұл ретте портфельдің толымдылығы 98,3% болды: ол өткен жылмен салыстырғанда 4,2 пайыздық тармаққа артты, алайда тоқсан ішінде Колумбустағы нысанды жалға алушылардың бірінің босатуынан кейін 0,8 тармаққа төмендеді.

ILPT қатарынан сегізінші тоқсан жалға берілетін шарттар бойынша мөлшерлемелердің екі таңбалы өсімін тіркеді. Freedom бағалауынша, жалдау шарттарын нарықтық деңгейге одан әрі жақындату бизнес өсімінің негізгі көзі болып қала береді.

FFO бойынша ауытқу есептеу әдісінің өзгеруімен түсіндіріледі

Нормаланған FFO $21,3 млн, немесе акцияға $0,32 болды, бұл $0,34–0,36 болжам диапазонымен салыстырғанда төмен. Бұл көрсеткіш жылжымайтын мүлік қорларының нәтижелерін бағалау үшін қолданылады және таза пайдадан, атап айтқанда, нысандар амортизациясын және кейбір біржолғы баптарды алып тастайды.

АҚШ-тың Бағалы қағаздар және биржалар жөніндегі комиссиясымен талқылаулардан кейін компания әдістемені өзгертті: енді нормаланған FFO басқарушы компанияға есептелетін ынталандыру сыйақысын ескереді. Алдыңғы кезеңдердің көрсеткіштері де қайта есептелді. 

Мөлшері $1,9 млн болатын мұндай сыйақыны есепке алмаған жағдайда, тоқсандық FFO акцияға $0,35 болар еді – болжам диапазонының ортасы. Сондықтан талдаушылар бұл ауытқуды негізгі бизнестің нашарлауының белгісі ретінде қарастырмайды. Сонымен бірге ILPT тоқсанды акционерлерге тиесілі $30,2 млн таза шығынмен аяқтады, оның ішінде бірлескен кәсіпорындағы инвестиция бойынша ақшасыз шығын да бар.

Шарттарды ұзарту одан әрі өсімге мүмкіндік береді

Келіссөздер сатысында шамамен 5 млн шаршы футқа қатысты шарттар тұр. Осы көлемнің шамамен 90%-ы қолданыстағы жалдауды ұзартуға тиесілі, ал мөлшерлемелердің күтілетін орташа өлшенген өсімі шамамен 30% құрайды.

Мұндай құрылым жылжымайтын мүлікті сатып алуға шығын шығармай-ақ қолданыстағы портфельден түсетін кірістерді арттыруға мүмкіндік береді. Алайда шарттар әлі жасалған жоқ, сондықтан бұл әлеуетті іске асыру келіссөздердің түпкілікті шарттарына байланысты болады.

Менеджмент NOI бойынша жылдық болжамның төменгі шегін көтерді: енді компания $359–364 млн орнына $363–364 млн күтеді. Есептеу әдісінің жаңа тәсілін ескере отырып, нормаланған FFO болжамы акцияға $1,23–1,25 дейін төмендетілді.

Freedom неге мақсатты бағаны төмендетті

Бағалауды қайта қараудың негізгі себебі – нарықтық пайыздық мөлшерлемелердің өсуі. Бұл болашақ ақша ағындарының ағымдағы құнын төмендетеді және облигацияларды жылжымайтын мүлікке қарағанда тартымды балама етеді. Freedom операциялық болжамдарды айтарлықтай өзгертпей, ILPT нәтижелеріне неғұрлым төмен бағалау мультипликаторларын қолданды.

Жоғары қарыз жүктемесі тәуекел болып қала береді: компанияның жиынтық қарызы $4,22 млрд, ал таза қарыздың жылдық түзетілген EBITDAre-ге қатынасы – 11,6. Сонымен бірге барлық қарыз орташа деңгейі 5,48% болатын тіркелген мөлшерлемелермен тартылған, ал алғашқы өтеу мерзімі 2029 жылғы ақпанға келеді. Сондықтан нарықтық мөлшерлемелердің өсуі қолданыстағы қарыздар бойынша шығыстардың бірден артуын білдірмейді.

Бұған дейін Freedom Broker ILPT портфеліндегі жалдау мөлшерлемелерін қайта қарау әлеуетін атап өткен, сонымен қатар жоғары қарыз жүктемесіне назар аударған. 

Жеке инвестициялық ұсыным болып табылмайды.