Freedom Broker: фонд недвижимости Millrose получил новый источник роста

Аналитики Freedom Broker сохранили рекомендацию «Покупать» по акциям Millrose Properties (MRP) и целевую цену на уровне $35. При текущей цене $29,76 это предполагает потенциал роста около 17,6%. По мнению аналитиков, второй квартал подтвердил устойчивость денежного потока компании, а выход в сегмент многоквартирного жилья расширяет рынок для ее модели земельного банкинга.

Millrose расширяет модель за пределы частного жилья

Millrose Properties — специализированная компания в сфере недвижимости, которая приобретает, финансирует и развивает земельные участки для жилищного строительства, а затем предоставляет застройщикам возможность приобретать готовые площадки по долгосрочным соглашениям. Ключевым партнером компании остается Lennar, однако Millrose постепенно увеличивает число сторонних девелоперов и диверсифицирует портфель.

Во Freedom Broker считают, что результаты II квартала в целом соответствовали инвестиционному тезису: несмотря на замедление размещения нового капитала, компания смогла поддержать рост AFFO за счет повторного инвестирования высвободившихся средств. Одновременно выход в многоквартирный сегмент создает новый потенциальный источник роста.

AFFO достиг рекордного уровня

Выручка компании за II квартал составила $196,9 млн и увеличилась на 1% квартал к кварталу и на 32,1% год к году, однако оказалась немного ниже оценки Freedom Broker в $202 млн. Чистая денежная выручка от продажи жилья составила $1 млрд.

Основным источником дохода остаются комиссии по опционам: они составили $195,4 млн и прибавили 5,5% квартал к кварталу и 38,5% год к году. При этом доход от кредитования девелоперов резко снизился — до $1,5 млн против $9,6 млн в I квартале после досрочного погашения кредита на $284,2 млн одним из заемщиков.

Несмотря на это, AFFO (показатель, отражающий реальный денежный поток инвестиционных фондов недвижимости) вырос до $127,6 млн, или $0,77 на акцию, против $125,9 млн, или $0,76 на акцию, кварталом ранее. В годовом выражении показатель увеличился на 10,9%. Результат практически совпал с прогнозом аналитиков — $128 млн, или $0,77 на акцию.

Новый сегмент расширяет возможности роста

Важным событием квартала аналитики называют первый выход Millrose в сегмент многоквартирного жилья. Компания начала сотрудничество в сфере земельного банкинга с JPI, дочерней структурой японской строительной компании Sumitomo Forestry.

Кроме того, Millrose заявила о намерении предоставить финансирование в рамках земельного банкинга для планируемого приобретения строительной компании Beazer Homes девелопером жилой недвижимости Dream Finders Homes. Сделка между застройщиками пока не заключена, поэтому ее вклад в результаты компании остается неопределенным.

Количество контрагентов Millrose выросло до 19 против 17 кварталом ранее. На конец июня платформа охватывала 143,8 тыс. участков в 877 жилых проектах в 30 штатах.

Капитал размещается медленнее плана

Инвестированный капитал Millrose достиг $8,8 млрд, включая $5,95 млрд в рамках соглашения с Lennar — в феврале 2025 года корпорация Lennar завершила выделение Millrose Properties в самостоятельный бизнес через налогооблагаемый спин-офф — и $2,85 млрд по другим соглашениям. Средневзвешенная доходность портфеля сохранилась на уровне 9,2%, а расчетный доход вырос до $204 млн в квартал.

При этом темпы наращивания портфеля замедлились. Инвестированный капитал по соглашениям за пределами Lennar увеличился всего на $117 млн против $365 млн в I квартале.

Менеджмент рассчитывает разместить около $1 млрд чистого нового капитала в 2026 году за счет дополнительного долга. Теоретически при отсутствии ограничений объем инвестиций мог бы достичь $2 млрд. Однако аналитики Freedom Broker осторожно оценивают сроки реализации этой части плана: при текущем отношении долга к капитализации в 30% дальнейшее финансирование только за счет заемных средств приблизит показатель к установленному лимиту в 33%.

Цифры первого квартала

В мае Millrose Properties представила результаты за I квартал 2026 года, которые оказались ниже ожиданий аналитиков Freedom Broker. Компания специализируется на финансировании земельных участков для жилищного строительства и сотрудничает с крупнейшими девелоперами США, включая Lennar Corporation. Freedom Broker сохранил рекомендацию «Покупать», несмотря на снижение целевой цены акций с $40 до $35.

По итогам квартала выручка Millrose составила $194,9 млн против прогноза аналитиков в $202 млн. AFFO достиг $125,9 млн, или $0,76 на акцию, что также оказалось ниже ожиданий в $130 млн и $0,79 соответственно. Доходность портфеля при этом сохранилась стабильной на фоне снижения процентных ставок.

Аналитики Freedom Broker отметили, что основным ограничением для дальнейшего масштабирования бизнеса оставалась долговая нагрузка. Менеджмент подтвердил план по размещению до $2 млрд нового капитала в 2026 году, однако аналитики считали маловероятным быстрое освоение первого транша в $1 млрд исключительно за счет долгового финансирования.

Millrose продолжила диверсифицировать бизнес: число партнеров-застройщиков выросло до 17. Компания также перевела кредитную линию на необеспеченную структуру и увеличила общий объем доступного финансирования до $1,835 млрд.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.