Freedom Broker: акции фонда недвижимости One Liberty вырастут более чем на 10%

Аналитики Freedom Broker подтвердили рейтинг «Покупать» по акциям One Liberty Properties (OLP) и повысили целевую цену с $26 до $27. При текущей цене $24,4 потенциал роста составляет 10,66%. По мнению аналитиков, стратегия компании по сокращению розничных активов и наращиванию доли индустриальной недвижимости уже начинает приносить результат: во II квартале выросли выручка и AFFO, а новая кредитная линия создала дополнительный ресурс для дальнейших приобретений.

Компания делает ставку на индустриальную недвижимость

One Liberty Properties — американский инвестиционный фонд недвижимости (REIT), специализирующийся преимущественно на индустриальных объектах, которые сдаются в долгосрочную аренду. Компания последовательно перестраивает портфель: на конец II квартала 80 из 109 объектов относились к индустриальной недвижимости, а на них приходилось 84,9% базовой арендной платы.

Именно эту трансформацию аналитики считают ключевой частью инвестиционного кейса. Продажа непрофильных розничных объектов позволяет One Liberty высвобождать капитал и направлять его в индустриальные активы, которые должны обеспечить более устойчивый рост арендного дохода.

AFFO превысил прогноз аналитиков

Главный сигнал II квартала — улучшение операционных показателей. Скорректированные средства от операционной деятельности (AFFO), один из ключевых показателей эффективности REIT, составил $0,51 против прогноза Freedom Broker $0,47, а в абсолютном выражении AFFO достиг $11,2 млн.

FFO (средства от операционной деятельности до учета ряда корректировок) составил $10,8 млн, а FFO на акцию достиг $0,49. Аналитики отмечают, что рост арендного дохода при практически неизменных денежных операционных расходах позволил увеличению выручки перейти в рост прибыли на акцию.

Выручка выросла на 10%

Совокупная выручка One Liberty во II квартале составила $27 млн против прогноза аналитиков в $26,1 млн. В годовом выражении показатель вырос на 10,0%, хотя по сравнению с предыдущим кварталом снизился на 4,6%.

Квартальное снижение связано с тем, что в марте компания получила $1,3 млн комиссий за досрочное расторжение договоров аренды, которых во II квартале уже не было. При этом арендный доход по сопоставимым объектам вырос на 2,5%, до $21,2 млн.

Продажа ретейла ускоряет трансформацию портфеля

Во II квартале One Liberty продала три непрофильных розничных объекта за совокупные $26,5 млн. После погашения связанных ипотечных обязательств в размере $9,1 млн компания получила $16,3 млн чистых поступлений и признала прибыль от продажи недвижимости в размере $13,4 млн.

Операционная прибыль выросла до $22,8 млн с $15,4 млн, или на 48,5% год к году. Однако этот рост в основном объясняется прибылью от продажи недвижимости. Без учета этого эффекта операционная прибыль составила $9,4 млн против $8,8 млн и увеличилась на 6,2%. По мнению аналитиков, дальнейшая продажа розничных объектов должна продолжить смещать структуру портфеля в сторону индустриальной недвижимости.

Главные драйверы и риски

Ключевым драйвером роста аналитики считают дальнейшую трансформацию портфеля. Уже сейчас индустриальные объекты формируют 84,9% базовой арендной платы, а новая кредитная линия позволяет компании продолжать инвестировать в этот сегмент.

Дополнительный потенциал может дать повышение арендных ставок при перезаключении договоров. При этом среди рисков аналитики выделяют возможное удорожание заемного финансирования, разницу между ставками капитализации при покупке и продаже объектов, а также риск того, что договоры аренды, истекающие в 2026–2029 годах, не удастся продлить на столь же выгодных условиях.

Результаты предыдущего квартала

В I квартале One Liberty уже демонстрировала эффект от смены стратегии: арендный доход вырос на 11,6% год к году, а доля индустриальных объектов в базовой арендной плате достигла 84%. Чистая прибыль составила $6,237 млн против $4,155 млн годом ранее, FFO — $10,926 млн против $9,573 млн, а AFFO — $10,521 млн против $10,510 млн.

В январе компания приобрела портфель из десяти индустриальных объектов общей площадью 637 633 кв. фута. Средняя арендная ставка по ним была ниже рыночной, что создает потенциал для дальнейшего роста доходов. 

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.