Freedom сохранил рекомендацию «Покупать» по ILPT, снизив целевую цену до $10

Повышение арендных ставок при продлении договоров позволяет Industrial Logistics Properties Trust (ILPT) наращивать доходы без приобретения новых объектов, считают аналитики Freedom Broker Жигер Курмет и Саид Мусаев. В отчете от 3 ноября они сохранили рекомендацию «Покупать», но снизили целевую цену с $11 до $10. Новый ориентир предполагает потенциал роста около 51,5% относительно цены закрытия $6,60, использованной в анализе.

ILPT – американский инвестиционный фонд недвижимости, который владеет промышленными и логистическими объектами и получает доход от их сдачи в аренду. По итогам III квартала его консолидированный портфель включал 409 объектов общей площадью около 59,6 млн квадратных футов.

Арендные доходы выросли, несмотря на снижение заполняемости

Согласно квартальной отчетности компании, доход от аренды увеличился на 5,3% год к году, до $116,8 млн. Чистый операционный доход от недвижимости, или NOI, вырос на 5,8%, до $92 млн – верхней границы прогнозного диапазона.

Результаты поддержали новые договоры аренды на ранее свободных объектах в Индианаполисе и на Гавайях. При этом заполняемость портфеля составила 98,3%: она повысилась на 4,2 процентного пункта относительно прошлого года, но снизилась на 0,8 пункта за квартал после освобождения одним из арендаторов объекта в Колумбусе.

ILPT восьмой квартал подряд зафиксировала двузначный рост ставок по заключаемым договорам. По оценке Freedom, дальнейшее приближение условий аренды к рыночным остается основным источником роста бизнеса.

Недобор по FFO объясняется изменением расчета

Нормализованный FFO составил $21,3 млн, или $0,32 на акцию, против прогнозного диапазона $0,34–0,36. Этот показатель используется для оценки результатов фондов недвижимости и исключает из чистой прибыли, в частности, амортизацию объектов и некоторые разовые статьи.

После обсуждений с Комиссией по ценным бумагам и биржам США компания изменила методику: теперь нормализованный FFO учитывает начисленное стимулирующее вознаграждение управляющей компании. Показатели предыдущих периодов также были пересчитаны. 

Без учета такого вознаграждения в размере $1,9 млн квартальный FFO составил бы $0,35 на акцию – середину прогнозного диапазона. Поэтому аналитики не рассматривают отклонение как признак ухудшения основного бизнеса. При этом ILPT завершила квартал с чистым убытком, приходящимся на акционеров, в размере $30,2 млн, включая неденежный убыток по инвестиции в совместное предприятие.

Продление договоров создает возможности для дальнейшего роста

На стадии переговоров находятся договоры примерно на 5 млн квадратных футов. Около 90% этого объема приходится на продление действующей аренды, а ожидаемое средневзвешенное повышение ставок составляет приблизительно 30%.

Такая структура позволяет увеличивать доходы от существующего портфеля без затрат на покупку недвижимости. Однако договоры пока не заключены, поэтому реализация этого потенциала будет зависеть от итоговых условий переговоров.

Менеджмент повысил нижнюю границу годового прогноза NOI: теперь компания ожидает $363–364 млн вместо $359–364 млн. Прогноз нормализованного FFO снижен до $1,23–1,25 на акцию с учетом новой методики расчета.

Почему Freedom снизил целевую цену

Основная причина пересмотра оценки – рост рыночных процентных ставок. Он снижает текущую стоимость будущих денежных потоков и делает облигации более привлекательной альтернативой недвижимости. Freedom применил к результатам ILPT более низкие оценочные мультипликаторы, существенно не меняя операционные прогнозы.

Высокая долговая нагрузка остается риском: совокупный долг компании составляет $4,22 млрд, а отношение чистого долга к годовой скорректированной EBITDAre – 11,6. Вместе с тем весь долг привлечен по фиксированным ставкам со средним уровнем 5,48%, а первое погашение приходится на февраль 2029 года. Поэтому рост рыночных ставок не означает немедленного увеличения расходов по действующим кредитам.

Ранее Freedom Broker отмечал потенциал пересмотра арендных ставок в портфеле ILPT, одновременно обращая внимание на высокую долговую нагрузку. 

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.