Freedom сохранил рекомендацию «Покупать» по DHC с целевой ценой $10

Ускорение роста заполняемости объектов Diversified Healthcare Trust (DHC) подтверждает восстановление бизнеса после смены операторов, считает аналитик Freedom Broker Жигер Курмет. Результаты III квартала на сопоставимой основе в целом соответствовали его ожиданиям. Эксперт сохранил рекомендацию «Покупать», снизив целевую цену акций до $10 с учетом обновленных прогнозов и оценочных мультипликаторов.

Diversified Healthcare Trust – американский инвестиционный фонд недвижимости в сфере здравоохранения. Компания владеет жильем для пожилых, медицинскими офисами и лабораторно-исследовательскими объектами. В сегменте жилья для пожилых операторы управляют повседневной деятельностью объектов, поэтому заполняемость и расходы напрямую влияют на результаты фонда.

Заполняемость растет быстрее

По данным отчетности за III квартал 2026 года, заполняемость сопоставимых объектов жилья для пожилых достигла 84,4%. За квартал она увеличилась на 1,3 процентного пункта – это максимальный прирост с начала года.

По оценке Freedom, такая динамика подтверждает, что более медленное восстановление в первом полугодии было связано со сроками смены операторов, а не с ослаблением спроса.

Выручка сопоставимых объектов этого сегмента выросла на 5,8% год к году, тогда как операционные расходы практически не изменились. Чистый операционный доход на денежной основе увеличился на 50,4%.

При этом часть роста заполняемости обеспечили уступки новым жильцам. Менеджмент рассчитывает постепенно сокращать их по мере стабилизации работы объектов.

Финансовые результаты соответствовали оценкам Freedom

Консолидированная выручка DHC составила $367,7 млн, снизившись на 5,4% год к году преимущественно из-за продажи активов. Показатель немного превысил прогноз Freedom в $366,8 млн. Чистый операционный доход от недвижимости вырос на 27,5%, до $80,8 млн, против ожидавшихся аналитиком $79,5 млн.

Нормализованный FFO на акцию составил $0,13 против пересчитанных $0,02 годом ранее. Этот показатель используется для оценки результатов фондов недвижимости и исключает из чистой прибыли амортизацию недвижимости и ряд других статей.

С III квартала DHC включает в его расчет стимулирующее вознаграждение управляющей компании. Без этого расхода квартальный показатель составил бы $0,15 на акцию, что соответствует оценке Freedom.

Изменение методики также повлияло на годовой прогноз: теперь компания ожидает нормализованный FFO в диапазоне $0,46–0,52 на акцию. Если исключить расчетное вознаграждение в размере $0,12 на акцию, середина нового диапазона примерно на $0,02 выше прежней. Поэтому формальное снижение прогноза не означает сопоставимого ухудшения бизнеса.

Новые договоры аренды должны сделать доходы устойчивее

С 1 октября семь объектов квалифицированного сестринского ухода переведены с договоров управления на 15-летнюю аренду с операционными дочерними компаниями The Ensign Group.

Условия предусматривают тройную чистую аренду: помимо арендной платы, арендатор принимает на себя расходы на налоги на недвижимость, страхование и содержание объектов.

Начальная годовая арендная плата составляет $8 млн с индексацией, привязанной к инфляции. Для сравнения, за предшествующие 12 месяцев чистый операционный доход этих объектов составил $5,1 млн, а капитальные затраты – $1,6 млн.

Freedom положительно оценивает переход: он должен снизить колебания результатов и потребность DHC в дальнейших вложениях в эти объекты. Одновременно компания готовит смену управляющего еще на шести объектах, что потребует дополнительных расходов.

Что ограничивает оценку акций

Восстановление портфеля остается неравномерным. В сегменте медицинских офисов и лабораторно-исследовательской недвижимости чистый операционный доход сопоставимых объектов на денежной основе снизился на 1,6% год к году.

Важным фактором остается и финансирование: в феврале 2028 года наступает срок погашения необеспеченных облигаций на $500 млн. До этого момента у компании нет значительных погашений долга.

Ранее Freedom Broker отмечал улучшение результатов DHC благодаря эффективности объектов и сокращению расходов. Новая отчетность показывает дальнейший прогресс в жилье для пожилых, однако смена операторов, затраты на недвижимость и будущие условия рефинансирования остаются важными рисками.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.