Freedom сохранил рекомендацию «Покупать» по акциям Saul Centers (BFS) с потенциалом роста 13%

Аналитики Freedom подтвердили рейтинг «Покупать» для акций американского фонда недвижимости Saul Centers (BFS) после публикации результатов за второй квартал 2026 года. Целевая цена снижена с $40 до $39 из-за пересмотра прогнозов. От цены $34,51, использованной в аналитическом отчете, новый таргет предполагает рост котировок примерно на 13%.

Saul Centers показал рост торгового и жилого бизнеса

Saul Centers — инвестиционный фонд недвижимости (REIT), который владеет и управляет торговыми центрами, объектами смешанного использования и арендными апартаментами. Значительная часть портфеля сосредоточена в агломерации Вашингтон — Балтимор. Аналитики Freedom считают, что устойчивость активов компании и перспективы развития жилых проектов пока не полностью отражены в рыночной стоимости BFS.

Во втором квартале выручка и чистый операционный доход (NOI) сопоставимого портфеля выросли на 6,9% год к году. Без учета новых объектов Twinbrook Quarter рост этих показателей составил, по оценке Freedom, 3% и 1,9% соответственно.

В торговых центрах выручка увеличилась на 4,9%, а NOI — на 3,6%. За квартал Saul Centers сдал новым и действующим арендаторам 293 тыс. кв. футов площадей по ставкам в среднем на 3,9% выше тех, что действовали по истекающим договорам. Заполняемость торговых площадей достигла 95,7% — на 1,1 п.п. выше уровня годичной давности.

Еще сильнее выглядел жилой сегмент: его выручка выросла на 15%, а NOI — на 24,4%. Одним из основных драйверов стал The Milton at Twinbrook Quarter, где заполняемость за год поднялась с 77% до 97%. Общая заполняемость сопоставимого жилого портфеля составила 97,3%.

Офисная недвижимость остается слабым местом Saul Centers

Наиболее слабые результаты компания показала в офисном сегменте. Выручка сопоставимого портфеля снизилась на 2,2% год к году, NOI — на 3,9%. Общая заполняемость офисов сократилась до 87% — на 1,2 п.п. за квартал и на 1,9 п.п. за год.

Особенно заметным оказалось снижение в Washington Square, где заполняемость за квартал упала с 86% до 76%, и в 601 Pennsylvania Ave. — с 91% до 84%. Частично это компенсировалось улучшением показателя в Clarendon Center–South Block с 53% до 72%.

Прибыль Saul Centers оказалась ниже прогноза Freedom 

FFO на акцию — ключевой для фондов недвижимости показатель денежных средств от операций — во втором квартале составил $0,69, снизившись на 5,5% год к году. Результат оказался ниже прогноза Freedom на уровне $0,73. Негативное влияние частично компенсировали более низкие, чем ожидалось, операционные расходы.

При этом аналитики ожидают улучшения финансовых показателей в дальнейшем. Согласно прогнозу Freedom, выручка Saul Centers может увеличиться с $289,8 млн в 2025 году до $311,4 млн в 2026-м и $322 млн в 2027-м. FFO на акцию прогнозируется на уровне $2,86 в 2026 году и $3,16 в 2027-м.

Saul Centers увеличил ликвидность до $164 млн

В течение квартала Saul Centers также привлек $145 млн за счет новых 15-летних ипотечных кредитов под залог Clarendon Center и Severna Park Shopping Center. Часть средств компания направила на погашение $90,8 млн существующего ипотечного долга и сокращение задолженности по кредитной линии.

После операций доступная ликвидность Saul Centers увеличилась до $164 млн, включая $158 млн неиспользованного лимита кредитной линии и $6 млн денежных средств.

Дополнительным позитивным фактором аналитики считают ограниченный объем ближайших истечений договоров аренды. До конца 2026 года истекают договоры примерно на 235 тыс. кв. футов коммерческих площадей, соответствующие лишь 2,8% годового базового арендного дохода компании.

Почему Freedom рекомендует покупать акции Saul Centers

В инвестиционном тезисе Freedom выделяет устойчивый портфель торговой недвижимости в экономически стабильном регионе Вашингтон — Балтимор, развитие проектов Hampden House и Twinbrook Quarter и высокую долю участия семьи Саулов и связанных с ней структур в капитале компании. Два новых проекта уже обеспечили ввод более 800 квартир и свыше 100 тыс. кв. футов торговых площадей.

На фоне пересмотра прогнозов аналитики снизили целевую цену BFS с $40 до $39, но сохранили рейтинг «Покупать». При цене $34,51 новый ориентир соответствует потенциалу роста на 13,01%. Среди основных рисков остаются слабость офисного сегмента, географическая концентрация портфеля и необходимость успешного заполнения новых объектов арендаторами.

Какие еще фонды недвижимости рекомендует Freedom 

Ранее Freedom сохранил рекомендацию «Покупать» по акциям Millrose Properties (MRP) с целевой ценой $35. На момент публикации это соответствовало потенциалу роста около 17,6%. Во втором квартале скорректированный денежный поток компании вырос на 10,9% год к году, до $127,6 млн, а объем вложенного капитала достиг $8,8 млрд. Дополнительные возможности для роста Millrose связывает с выходом на рынок многоквартирного жилья, который позволит компании расширить бизнес за пределами финансирования строительства частных домов.

Позитивно аналитики оценивают и перспективы FrontView (FVR). Freedom повысил целевую цену акций компании до $22 и сохранил рекомендацию «Покупать». Потенциал роста на момент публикации составлял около 13%. Доля сданной в аренду недвижимости FrontView достигла 99,4%, а компания в третий раз подряд улучшила прогноз по скорректированному денежному потоку на акцию на 2026 год. Кроме того, FrontView увеличила план новых инвестиций со $110 млн до $120 млн.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.