Двухнедельный обзор фондовых рынков №346. На зеленой волне

О компании

Digital Realty Trust (DLR) входит в число крупнейших в мире публичных фондов недвижимости (REIT) с портфелем из 309 дата-центров в более чем 55 агломерациях. Компания работает с широкой базой арендаторов, включая гиперскейл-провайдеров облачных услуг, операторов связи и финансовые институты. DLR предлагает аренду мощностей свыше 1 МВт, услуги колокации в диапазоне 0–1 МВт и межсетевые соединения. Договоры аренды мощностей свыше 1 МВт формируют большую часть годовой арендных доходов компании.

 

 

Динамика DLR, $

 

Ключевые инвестиционные тезисы

Рост портфеля на фоне усиления спроса на ИИ. Digital Realty зафиксировала второй для себя по величине квартальный объем новых контрактов объемом $423 млн. В эту сумму включены аренда инференс-мощностей (200 МВт) с гиперскейлером инвестиционного уровня в Шарлотте. Сегменты 0–1 МВт и межсетевых соединений сохраняли сильную динамику. Объем новых контрактов достиг третьего подряд квартального рекорда на уровне $98 млн (~21% приходится на ИИ-нагрузки), чему способствовали высокая активность в регионе Americas и устойчивый спрос в верхнем мощностном сегменте. Портфель заказов в доле DLR вырос на 26% кв/кв, до $1,03 млрд. Прогнозируется, что $544 млн из этого объема начнут приносить выручку до конца текущего года, а $247 млн и $242 млн — в 2027–2028-м.

Ограниченное предложение как фактор повышения цен и арендных ставок. Нехватка оборудования и рабочей силы, а также сопротивление со стороны общества ограничивают ввод новых мощностей и формируют тренды в ценообразовании. Менеджмент Digital Realty повысил прогноз роста ставок при продлении договоров на денежной основе на текущий год с 6–8% до 6,5–8,5%, а на основе GAAP — с 8,5–10,5% до 9,5–11,5%. Кроме того, по нашей оценке, значительная часть договоров аренды DLR в сегменте более 1 МВт остается ниже текущих рыночных ставок, что создает дополнительный потенциал роста выручки по мере перезаключения контрактов.

Ввод новых мощностей как драйвер роста прибыли. Капитальные затраты DLR на девелопмент в первом квартале составили $910 млн при вводе новых мощностей в объеме 63 МВт (84% предварительно законтрактовано). Одновременно компания начала строительство дата-центров совокупной мощностью 464 МВт (50% законтрактовано), увеличив общий объем проектов в стадии строительства до 1,2 ГВт (61% законтрактовано). Ожидаемая доходность на уровне около 11,4% остается заметно выше стоимости долга, сохраняя привлекательный спред. Портфель проектов должен поддержать рост чистого операционного дохода (NOI) и объема средств от операционной деятельности (FFO) по мере запуска и стабилизации объектов.

ИИ-тренд как фактор улучшения инвестиционной привлекательности. Bloomberg Intelligence оценивает капитальные затраты Amazon (AMZN), Microsoft (MSFT), Alphabet (GOOGL), Meta (META) и Oracle (ORCL) в текущем могут примерно в $700 млрд, поскольку расходы на инфраструктуру ИИ продолжают масштабироваться. McKinsey прогнозирует рост мирового спроса на мощности дата-центров с 82,3 ГВт в 2025-м до 219,0 ГВт к 2030-му. На этом фоне, по оценке Bloomberg Intelligence, совокупная мощность Digital Realty, Equinix, Prologis, Iron Mountain и American Tower составляет лишь около 20 ГВт, включая действующие объекты, проекты в стадии строительства и планирования. Структурный дефицит мощностей поддерживает высокий темп заключения арендных договоров и сохраняет ценовую силу крупных фондов в сегменте дата-центров.

Рекомендация по акции DLR — «покупать», целевая цена — $223. Советуем установить стоп-лосс на уровне $175.