Инвестициялық шолу №346. Жасыл толқында

Компания туралы

Digital Realty Trust (DLR) әлемдегі ең ірі жария жылжымайтын мүлік инвестициялық қорларының (REIT) қатарына кіреді, оның портфелінде 55-тен астам агломерацияда орналасқан 309 деректер орталығы бар. Компания гиперскейл бұлтты қызмет провайдерлерін, байланыс операторларын және қаржы институттарын қоса алғанда, кең ауқымды жалға алушылар базасымен жұмыс істейді. DLR 1 МВт-тан жоғары қуаттарды жалға ұсынумен қатар, 0–1 МВт аралығында колокация қызметтерін және желіаралық қосылу мүмкіндігін қамтамасыз етеді. 1 МВт-тан жоғары қуатты жалға беру келісімшарттары компанияның жылдық жалдау табысының негізгі бөлігін қалыптастырады.

 

 

DLR баға белгілеу динамикасы, $

 

Негізгі инвестициялық тезистер

AI-ге сұраныстың артуы портфельдің өсуін қамтамасыз етті. Digital Realty компаниясы бүгінге дейінгі екінші ең жоғары тоқсандық жаңа келісімшарт көлемін – 423 миллион долларды тіркеді. Бұл көрсеткішке Шарлоттедегі инвестициялық деңгейдегі гиперскалерге 200 МВт инференциялық қуатты жалға беру кіреді. 0–1 МВт және интерконекция сегменттері мықты көрсеткіш көрсетті. Жаңа келісімшарт көлемі 98 миллион долларға жетіп, үшінші тоқсан қатарынан рекорд орнатты (оның шамамен 21 %-ы AI жүктемелеріне тиесілі), бұл Америка аймағындағы белсенділік пен жоғары қуатты сегменттегі тұрақты сұраныстың арқасы. DLR-ге тиесілі тапсырыстар портфелі тоқсаннан тоқсанға 26%-ға өсіп, 1,03 млрд долларға жетті. Осы көлемнің 544 млн доллары биылғы жылдың соңына дейін, ал 247 млн және 242 млн доллары 2027–2028 жылдары кіріс әкеле бастайды деп күтілуде.

Баға мен жалға алу ақысының өсуіне ықпал ететін фактор ретінде ұсыныстың шектеулі болуы. Жабдық пен еңбек ресурстарының тапшылығы, сондай-ақ қоғамдық қарсылық жаңа қуаттылықты қосуды шектеп, баға белгілеу тенденцияларын қалыптастыруда. Digital Realty компаниясының басқармасы ағымдағы жылға ақшалай негіздегі жалға алу өсімі бойынша болжамын 6–8%-дан 6,5–8,5%-ға, ал GAAP негізінде 8,5–10,5%-дан 9,5–11,5%-ға дейін көтерді. Сонымен қатар, біздің ойымызша, 1 МВт-тан асатын сегменттегі DLR-дің жалға беру келісімшарттарының едәуір бөлігі қазіргі нарықтық бағадан төмен болып қала береді, бұл келісімшарттар жаңартылған кезде қосымша кіріс өсімінің әлеуетін тудырады.

Жаңа қуаттарды іске қосу табыс өсімінің драйвері ретінде. DLR-дың бірінші тоқсандағы девелопментке жұмсаған капиталы $910 млн болды, бұл ретте 63 МВт жаңа қуат енгізілді (оның 84%-ы алдын ала келісімшартпен бекітілген). Сонымен қатар компания жиынтық қуаты 464 МВт болатын жаңа дата-орталықтардың құрылысын бастады (оның 50%-ы келісімшартпен бекітілген), осылайша құрылыстағы жобалардың жалпы көлемін 1,2 ГВт-қа жеткізді (61%-ы келісімшартпен қамтамасыз етілген). Күтілетін табыстылық шамамен 11,4% деңгейінде қалып, қарыз құнынан едәуір жоғары болып отыр, бұл тартымды спрэдті сақтайды. Жобалар портфелі объектілер іске қосылып, тұрақтанған сайын таза операциялық табыстың (NOI) және операциялық қызметтен түсетін қаражат көлемінің (FFO) өсуін қолдауы тиіс.

АИ тренді инвестициялық тартымдылықты арттыратын фактор ретінде. Bloomberg Intelligence бағалауынша, Amazon (AMZN), Microsoft (MSFT), Alphabet (GOOGL), Meta (META) және Oracle (ORCL) компанияларының ағымдағы кезеңдегі капиталдық шығындары шамамен $700 млрд деңгейіне жетуі мүмкін, өйткені ИИ инфрақұрылымына жұмсалатын инвестициялар қарқынды түрде ұлғаюда. McKinsey 2025 жылғы 82,3 ГВт-тан 2030 жылға қарай дата-орталық қуаттарына әлемдік сұраныс 219,0 ГВт-қа дейін өседі деп болжайды. Осы аяда Bloomberg Intelligence деректеріне сәйкес, Digital Realty, Equinix, Prologis, Iron Mountain және American Tower компанияларының жиынтық қуаты қолданыстағы нысандарды, сондай-ақ құрылыстағы және жоспарланған жобаларды қоса алғанда, бар-жоғы шамамен 20 ГВт-ты құрайды. Қуаттардың құрылымдық тапшылығы жалдау келісімшарттарының жоғары қарқынмен жасалуына ықпал етіп, дата-орталықтар сегментіндегі ірі қорлардың баға белгілеу мүмкіндігін сақтап отыр.

DLR акциясы бойынша ұсыныс — «сатып алу», мақсатты баға — $223. Stop-loss деңгейін $175 деңгейінде белгілеуді ұсынамыз.