Финансист №4 (40) 2025

Телекоммуникационные вышки – стальные конструкции высотой с многоэтажку – давно стали привычным элементом городского пейзажа. Мобильным операторам они необходимы для размещения оборудования, без которого невозможны наши повседневные телефонные разговоры, видеозвонки или сообщения. Телеком-компании из США арендуют места для своей аппаратуры у инвестиционных фондов недвижимости – REIT (Real Estate Investment Fund).

Карта мобильной инфраструктуры

По оценкам UnivDatos, в 2020 году мировой рынок телеком-башен достигал $33 млрд. США занимали около трети этого сегмента, задавая стандарты для остального мира.

Нагрузка на сети растет из года в год, что приводит к увеличению спроса на вышки, поэтому операторы предпочитают долгосрочные договоры аренды. Это обеспечивает фондам гарантированный поток платежей на десятилетия вперед. Характерный пример: в 2020-м T-Mobile (TMUS) ­заключила с одним из ведущих инвестфондов недвижимости – Ameri­can Tower (AMT) – контракт на 15 лет с ежегодной индексацией 2–3%.

У каждой башни есть особенность, которая превращает REIT в один из самых устойчивых сегментов рынка недвижимости: на ней можно разместить оборудование сразу нескольких операторов. Это резко меняет экономику.

По расчетам American Tower, аренда одним ­оператором дает около 40% валовой рентабельности. Но если на вышке работают три компании, то показатель ­вырастает до 74%. Структура расходов почти не меняется: фундамент, металлоконструкция и электроэнергия остаются общими. Именно поэтому фонды стремятся к масштабированию: чем больше башен и выше их заполняемость, тем стабильнее денежный поток.

Такой эффект масштаба объясняет, почему фондовый рынок рассматривает «вышечные» REIT как один из наиболее стабильных сегментов инфраструктуры. В отличие от классической коммерческой недвижимости, где арендаторы могут съехать или пересмотреть условия, операторы связи привязаны к конкретным локациям технически: перемещение оборудования даже на соседний участок меняет геометрию покрытия и требует перенастройки сети. Это повышает стоимость отказа, а значит, продлевает срок контракта и делает денежные потоки более стабильными.

Еще один плюс башенной модели – предсказуемость инфраструктуры. Каркас вышки практически не меняется десятилетиями, а обновления касаются в основном оборудования: операторы меняют передатчики, настраивают системы, проводят работы после сбоев электропитания. Эти процессы неизбежно приводят к временным остановкам, и для отрасли это стандартная рутина.

Но, несмотря на регулярные простои, финансовая модель остается устойчивой: арендаторы, как правило, оплачивают использование площадки даже в периоды технических работ. Для владельцев вышек это означает стабильный доход и возможность поддерживать маржу без необходимости постоянно финансово вкладываться в строительные проекты.

К 2025 году в США насчитывалось 154 тыс. телеком-­башен, по данным Research Nester. Владеют ими 126 компаний, но рынок фактически поделен между тремя: American Tower (AMT), Crown Castle (CCI) и SBA Communications (SBAC), во владении которых более 80% вышек в США.

Три лидера рынка

American Tower – крупнейший игрок с сетью более 149 тыс. башен (из них в США – почти 43 тыс.). На начало ноября 2025 года капитализация компании превышала $86 млрд. Фонд активно развивает новое направление – дата-центры. Сегмент формирует около 10% выручки AMT. Идея проста: операторы уже арендуют у фонда вышки, поэтому предложение сопутствующих услуг – хранение данных и обработка запросов – усиливает привязку клиентов и повышает эффективность их сетей.

С IV квартала 2024-го по II квартал 2025-го финансовые результаты American Tower стабильно превышали ожидания аналитиков. Выручка компании растет в среднем на 10% в течение десятилетия и достигла $10 млрд в 2024 ­году. Присутствие в Африке, АТР и Латинской Америке делает бизнес менее зависимым от одного рынка.

Crown Castle к ноябрю 2025-го оценивалась в $42 млрд с 40 тыс. объектов. Десять лет назад фонд сделал ставку на внутренний рынок и сосредоточился на США, продав зарубежные активы ради покупки оптоволоконного оператора Lightower. Это позволило развить комбинированную инфраструктуру: вышки и кабельный интернет. Но в 2025 году Crown Castle объявила о выходе из оптоволоконного сегмента, направив ресурсы на расширение сети башен. Фонд также рассматривает возможность приобретения региональных компаний: точечные сделки могут усилить охват в быстрорастущих областях.

SBA Communications с капитализацией около $20 млрд замыкает тройку лидеров. Компания развивает сеть не только в США, где у нее 17 тыс. башен, но и в Южной Америке и Африке, ей принадлежит более 39 тыс. объектов. SBA также предоставляет услуги по проектированию сетей и обслуживанию оборудования, расширяя источники дохода. Во II квартале 2025 года фонд зафиксировал шестой подряд период роста объема бронирований – показатель, который часто предвосхищает ускорение выручки.

Фото: открытые источники

5G как двигатель спроса

Сети 5G увеличивают не только объем потребления данных, но и количество технологических процессов, где требуется устойчивая и мгновенная связь. К ним относятся системы умного транспорта, детальная телеметрия в промышленности, потоковая передача видео в высоком разрешении, а также подключение бытовых устройств, которые раньше не были связаны с интернетом. В развитых странах объем мобильных данных за последние пять лет рос на 15–20% ежегодно. По прогнозу Crown Castle, такие темпы сохранятся еще 10–12 лет.

Рост интернет-трафика создает потребность в «уплотнении» инфраструктуры. Даже если оператор не строит полностью новую вышку, ему требуется дополнительное оборудование, которое размещается на существующих башнях REIT. Это позволяет владельцам вышек наращивать доходы и прибыльность.

American Tower фиксирует ускорение спроса: в первом полугодии 2025-го объем заявок от крупнейших американских операторов вырос более чем на 50% относительно прошлого года. Это отражает долгосрочную тенденцию: рост трафика неизбежно требует расширения покрытия.

По данным международной ассоциации беспроводной связи CTIA, в семье из четырех человек в США к интернету в среднем подключено 50 устройств

Обмен спектрами

Инновации способны не только облегчать работу операторов, но и подрывать саму модель башенной индустрии. Один из самых обсуждаемых инструментов – spectrum swaps (обмены спектрами), который позволяет задействовать одно и то же оборудование для разных частот. Технология дает операторам возможность оптимизировать сети без расширения физической инфраструктуры.

Эта идея давно воспринималась как теоретический вызов для владельцев башен, а теперь риски реализуются на практике. Отдельные арендаторы начали отказываться от контрактов, ссылаясь на то, что не используют часть частот. Между партнерами идут судебные разбирательства, а платежи по аренде действительно не доходят до фондов. Для операторов это попытка снизить затраты, для владельцев инфраструктуры – удар по выручке и устойчивости модели.

Полностью уйти от вышек связи все равно невозможно: сигнал должен подниматься на определенную высоту и обеспечивать покрытие территории. Но степень зависимости операторов от арендованной инфраструктуры уже меняется. Там, где раньше требовалось развертывать новое оборудование, появляются способы обойтись существующими мощностями.

Если распространение spectrum swaps продолжится, спрос на новые башни может заметно сократиться. Сети остаются плотными, количество оборудования по-прежнему растет, но экономическая логика арендаторов смещается: меньше обязательств, больше гибкости. И именно это становится главным источником давления на индустрию.

Высокая стабильность

Мобильная связь – один из редких сегментов, где базовая инфраструктура нужна при любом экономическом сценарии. REIT в этой сфере объединяют предсказуемую прибыль от аренды, долгие контракты и высокий потенциал масштабирования. Это обеспечивает инвесторам стабильную дивидендную доходность.

Рост трафика, развитие сетей 5G, распространение ИИ и увеличение числа подключенных устройств формируют устойчивую основу для бизнеса инвестиционных фондов недвижимости, работающих на рынке телекоммуникационных башен.